Messages

C'est parfait :-)
Merci
A+

Bonjour,

1) Dans le cas d'un bail vide, c'est normal qu'il soit vide :-) mais une section vide intitulée "ANNEXE : descriptif du mobilier" en fin de bail apparaît toujours juste avant la notice d'information :
ANNEXE : descriptif du mobilier
Notice d'Information Relative aux Droits et Obligations des Locataires et des Bailleurs

Accompagné de la mention suivante qui lui fait référence dans la clause N°3
Un inventaire mentionnant les divers meubles meublants et équipements contenus dans le logement au jour de la signature est joint au présent contrat.
Mais la liste est vide !
Que tout cela est moche, très moche 

2) Dans le cas d'un bail meublé, c'est plus problématique... Puisque cette section reste vide, alors que du mobilier a bien été ajouté dans la fiche de l'appartement (grand onglet "Biens").

C'est pas trop compliqué à compléter soi-même, mais bon... Que tout cela est agaçant, très agaçant... 

A+
Olivier

Bonjour,

Après avoir sélectionné un appartement dans l'onglet "Biens", puis s'être positionné dans le petit onglet "Pièces" en bas.
Je rajoute des photos dans la cellule qui va bien des lignes correspondant à certaines pièces.
Et sans rien changer ailleurs, je sauvegarde.
Mais lorsque je reviens dans cet onglet pour cet appartement, les photos ne sont pas là.

Par contre, lorsque je modifie un champ texte et que je sauvegarde (après avoir placé des photos), puis que je reviens dans cet onglet pour cet appartement : je retrouve mes photos ! 

Une petite correction à prévoir pour la prochaine mise à jour 

Cordialement,
Olivier

Bonjour,

Nous reconnaissons que vous êtes réactifs (et que la loi ALUR n'est simple pour personne).

Concernant votre solution d'ajouter un complément au loyer de référence, nous ne pensons pas que la loi impose cela dans notre cas (coûts travaux récents > précédent loyer annuel). Il y a aussi d'autres cas où l'ancien loyer ou le loyer de référence ne figurent pas au bail. Par exemple, s'il n'y a pas de loyer de référence pour la commune concernée, il faut effectuer une étude de marché des loyers environnants et annexer les résultats de cette étude au bail. Si le logement n'a pas été loué depuis plus de 18 mois, l'ancien loyer n'est donc plus valide et ne doit donc pas figurer dans le bail. Pour chacun de ces cas, les clauses particulières doivent figurer au bail.

Concernant notre cas, j'attire votre attention sur le point (3°) de l'article 4 du « Décret n° 2016-1040 du 29 juillet 2016 » (voir capture d'écran en fichier joint) :
(3) Le loyer relatif à un logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué.

Ce point (3) nous permettrait de remplacer la clause ALUR habituelle « loyer de référence et ancien/nouveau loyer » par une clause du type :
Conformément au point (3°) de l'article 4 du « Décret n° 2016-1040 du 29 juillet 2016 » stipulant « Le loyer relatif à un logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué », et compte-tenu du fait que le logement objet du présent bail a bénéficié de travaux de rénovation il y a moins de 6 mois (par rapport à la date de signature des présentes) et dont les coûts ont excédé le loyer annuel précédent, le loyer peut être librement réévalué.

Bien que la solution que vous proposez fonctionne, nous pensons qu'il serait bien plus élégant de générer les clauses qui correspondent à tous les cas particuliers de la Loi ALUR, notamment pour notre cas : en rajoutant un champ "coût des travaux récents (moins de 6 mois)" et si (coûts travaux récents > précédent loyer annuel) alors générer la clause qui va bien.

En ce qui nous concerne, actuellement, nous supprimons le bloc généré par LOCAGEST pour le remplacer par le notre.

En vous remerciant pour tout ce que vous faites déjà et tout ce que vous allez faire sous peu
Olivier

Merci pour votre réponse rapide 
Nous effectuerons un nouveau test dès que nous en avons la possibilité.
Olivier

Bonjour,

Nous ne savons pas si nous avons mal configuré le bail dans LOCAGEST... Mais nous n'avons pas trouvé l'endroit où renseigner le coût des gros travaux de rénovation dont a bénéficié notre appartement. Ce qui conduit LOCAGEST à toujours insérer des clauses de la loi ALUR qui dépendent de l'ancien loyer et du nouveau loyer (ce qui est très bien dans la plupart des cas, mais pas dans le notre).

Dans notre cas, puisque les travaux de rénovations ont été réalisés il y a moins de 6 mois et que leur coût dépasse le loyer annuel précédent, nous avons le droit de fixer le loyer en toute liberté (Article 4 du « Décret n° 2016-1040 du 29 juillet 2016 »). Encore faut-il que ce soit explicitement écrit dans le bail : c'est important, car les locataires s'attendent depuis ALUR à y voir figurer l'ancien loyer et le nouveau (afin de jauger la hausse) et deviennent méfiants lorsque ces éléments sont manquants (ce que je comprends).

Je vous fait parvenir en fichier joint, le document RTF de notre analyse (encadrement-loyers-ALUR.RTF). Excusez le verbiage approximatif, mais c'est rédigé rapidement par manque de temps...

Nous aimerions savoir en retour s'il existe un moyen de configurer le bail LOCAGEST afin d'indiquer le montant des travaux et de générer les clauses qui concernent notre cas (cout des récents travaux > loyer annuel précédent).

Olivier
PS : D'une manière générale, je pense qu'il y a une GROSSE REFLEXION à mener au sein de votre équipe pour prendre en compte CORRECTEMENT ET COMPLÈTEMENT la loi ALUR. Et il faudrait la mener, à tout ALUR SVP

[trois mois]

Bonjour,

En pleine signature de bail, notre futur locataire nous a fait remarqué que le contenu du bail généré par LOCAGEST était illégal 
Nous avons donc reporté la signature du bail afin de s'informer auprès de vous et d'une association d'aide aux propriétaires 

Ce que reproche notre locataire au bail LOCAGEST c'est la clause de préavis de congé qui est de "trois mois" pour un logement vide, alors que le logement est en "zone tendue". Or, en zone tendue les préavis sont de UN MOIS que le logement soit vide ou meublé.
Nous ne pensons pas avoir fait d'erreur de configuration du bail dans LOCAGEST (mais on n'est jamais sûr à 100%) : j'ai choisi pour "Type de bail" la valeur "Habitation (Loi 89)".

Ce que nous explique notre futur locataire, c'est que le bail LOCAGEST contient cette vieille clause >>>
Le preneur peut résilier le présent contrat à tout moment sous réserve du respect d'un
préavis de trois mois.
Le congé devra être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou
signifié par acte d'huissier au bailleur.
Le preneur sera redevable du loyer et des charges pour toute la durée du préavis, sauf si le
logement se trouve occupé avant la fin de ce délai par un autre preneur en accord avec le
bailleur.


Alors qu'en général dans les baux récents qui respectent la loi ALUR on trouve ce type de clause >>>

- le délai de préavis à respecter par le locataire pour donner congé est de trois mois. Toutefois, le délai de préavis est réduit à un mois :
- si le logement est situé sur l'un des territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 de la loi du 06/07/89 soit en zone locative à flux tendu (agglomération de plus de 50000 habitants) ;
- en cas d'obtention de premier emploi ; de mutation ; de perte d'emploi ; de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
- pour le locataire dont l'état de santé constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ; pour bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ; pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation (logement social).
Le locataire souhaitant bénéficier d'un délai réduit de préavis en raison d'un de ces motifs, précise le motif invoqué et en justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut. le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.


Pouvez-vous m'en dire plus ?
Est-ce que je risque d'avoir des problèmes avec la justice si je signe et fait signer au locataire un bail généré par LOCAGEST qui n'est pas conforme à la loi ?

Olivier

[Montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire : six cent soixante euros.Date de versement du dernier loyer : 01/02/2016.Date de la dernière révision du loyer : 01/09/2015.]

Après installation et test de la dernière version, voici ce que j'obtiens.

1) VERSION RTF : Dans la version .RTF du bail j'ai le texte "[BAILALURAUTOREDACTION]" à la place du contenu concernant la loi ALUR
2) VERSION PDF : Dans la version .PDF du bail j'ai bien le texte de la loi ALUR mais comme il y'a des lignes en doublon (en gras ci-dessous) à chaque changement de page, cette version est inutilisable pour une signature avec un locataire (voir mon post https://www.webimmosoft.com/forum/proposer-une-amelioration/bug-repetitions-de-lignes-dans-la-version-pdf-d'un-bail/msg1623/#msg1623) >>>>

6. LOYER
6.1.Loyer mensuel
Le loyer est payable d'avance et en totalité le 5 de chaque mois, entre les mains du bailleur.
Le montant du loyer mensuel hors taxes et hors charges est de six cent soixante dix-huit euros.
La simple remise d'un chèque ou d'un ordre de virement ne vaudra libération du débiteur
qu'après son encaissement.
- Le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au décret fixant annuellement le
montant maximum d'évolution des loyers à la relocation : NON
- Le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au loyer de référence majoré fixé par
arrêté préfectoral : OUI
Montant du loyer de référence : douze euros et vingt centimes au mètre carré.
Montant du loyer de référence majoré : quatorze euros et soixante dix centimes au mètre carré.
- Informations relatives au loyer du dernier locataire :
Montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire : six cent soixante euros.
Date de versement du dernier loyer : 01/02/2016.
Date de la dernière révision du loyer : 01/09/2015.
PARAPHES : 2/28
Montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire : six cent soixante euros.
Date de versement du dernier loyer : 01/02/2016.
Date de la dernière révision du loyer : 01/09/2015.

6.2.Révision du loyer
Le loyer sera automatiquement révisé chaque année, à la date anniversaire du bail.
La révision se fera automatiquement, proportionnellement à l'indice IRL - Indice de référence
des loyers publié par l'Insee, ou conformément à tout autre indice que viendrait se substituer à
celui-ci.
Indice de départ : 125.9

[ne sont pas conformes à la loi ALUR]

Bonjour,

Je suis extrêmement déçu de ne découvrir que maintenant que les baux générés par Locagest ne sont pas conformes à la loi ALUR 

Pour écrire mon message du 11 Mai, je n'ai effectué qu'une vérification de 5 min pour comparer un bail Locagest avec un bail à jour établi par un professionnel. Les clauses que je vous ai faites remontées ne sont que 2 exemples parmi tant d'autres (je vous en fourni d'autres à la suite de ce message).

Pouvez-vous me confirmer que la mise à jour que vous proposez cette semaine permettra de générer des baux en totale conformité avec la loir ALUR ? (et que ça n'est pas juste un bout de sparadrap pour compléter les manques relevés dans mon message du 11 Mai)

Cordialement,
Olivier

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Je vous place ci-dessous A TITRE D'EXEMPLE d'autres clauses concernant le loyer dont ne disposent pas les baux Locagest alors qu'elles sont présentes dans les baux considérés conformes à la loi ALUR >>>

Loyer
1)   Fixation du loyer initial :

...
b)   Le cas échéant, Modalités particulières de fixation initiale du loyer applicables dans certaines zones tendues :
•   le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au décret fixant annuellement le montant maximum d'évolution des loyers à la relocation : [Oui / Non].
•   le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral : [Oui / Non].
•    montant du loyer de référence : [...] €/m2
•   montant du loyer de référence majoré : [...] €/m2
•   le cas échéant Complément de loyer : [si un complément de loyer est prévu, indiquer le montant du loyer de base, nécessairement égal au loyer de référence majoré, le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement justifiant le complément de loyer].
c)   Le cas échéant, informations relatives au loyer du dernier locataire : [montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, date de versement et date de la dernière révision du loyer].

Bonjour,

A partir de combien de bugs trouvés a-t-on droit à une réduction ? 
Il me semble que ce bug vous a déjà été signalé par email par un de mes amis, quelques mois plus tôt >>>
Lorsqu'on génère la version RTF d'un état des lieux, les tableaux sont mal construits : les lignes sont absentes et les cellules désordonnées. Ce problème n'apparaît pas dans la version PDF de l'état des lieux.

Cordialement,
Olivier

Bonjour,

Nous avons découvert ce qui semble être un bug dans la génération .PDF d'un bail.
Le fichier .PDF généré présente des duplications de lignes, en petit nombre en début de document. Le nombre de lignes dupliquées augmente en fin de document pour atteindre des blocs de 20 à 30 lignes.
Ce problème n'a pas lieu lorsqu'on génère le bail dans le format RTF.

Cordialement,
Olivier

Bonjour,

Je viens aux nouvelles concernant la validité légale d'un contrat de bail Locagest due aux éventuelles clauses manquantes.
Nous allons bientôt devoir signer un bail, et au vu de ces éventuelles fragilités nous hésitons à continuer avec Locagest.
Nous ne voulons surtout pas nous mettre en défaut face à la loi en faisant signer un contrat de bail non conforme.
Nous avons donc besoin que vous nous garantissiez la validité légale du bail.

Cordialement,
Olivier

[A) Voici le texte de la capture d'écran pour « La majoration du loyer par le préfet en zone tendue »]

Bonjour,

Nous avons lu le contrat de bail généré par Locagest pour une location vide et nous l'avons comparé avec un contrat établi par des professionnels. Nous avons noté des différences : en particulier, il nous semble que certaines clauses importantes concernant les zones tendues (et peut-être aussi la loi ALUR) sont manquantes dans le contrat Locagest.

Je précise que nous connaissons peu la législation en vigueur et c'est pourquoi nous nous basons sur l'avis de professionnels du secteur immobilier (agences immobilières et associations d'aide aux propriétaires).

Ces clauses concernent :
•   La majoration du loyer par le préfet en zone tendue.
•   Le loyer du locataire précédent

Peut-être faut-il configurer Locagest pour faire apparaître ce type de clause ?

A) Voici le texte de la capture d'écran pour « La majoration du loyer par le préfet en zone tendue »
4. Conditions financières
Conformément à l'article 3, alinéas 10 et I l, de la loi no 89462 du 6 juillet 1989, il est précisé :
l- Immeuble situé dans une « zone tendue Existence d'un arrêté préfectoral (paris) Il est précisé que l'immeuble loué est situé dans l'une des communes visées par le décret no 2013-392 du 10 mai 2013, qui est dotée d'un observatoire des loyers. Le loyer de référence majoré fixé par arrêté de Monsieur le préfet de ................................................... En date du ....................................... conformément à l'article 17, alinéa 2 de la loi no 89-469 du 6 juillet 1989 est de  ....................................
Conformément à l'article 17, II, A de cette même loi, les parties conviennent de fixer le loyer du présent bail à la somme de ...................................................... Par mois (ce montant ne doit pas être supérieur au loyer de référence majoré mais il peut lui être inférieur).

B) Voici le texte de la capture d'écran pour « Le loyer du locataire précédent »
c)(le cas échéant) informations relatives au loyer du dernier locataire (9) :
*Montant du dernier loyer acquitté par le locataire précédent ....................................
*Date de versement de ce loyer ....................................
*Date de la dernière révision du loyer ....................................

Merci pour vos réponses
Olivier

Bonjour,
Il me semble avoir trouvé un bug dans le logiciel.
Dans l'onglet "Baux", lorsqu'on ouvre la fenêtre Autres Documents et qu'on sélectionne "Attestation d'assurances" ou une autre option à coté, cela ouvre une petite fenêtre au milieu de l'écran ou est inscrit « Vous devez renseigner une date d'assurance valide dans la fiche de Bail ».
Lorsqu'on clique sur OK ou la croix en haut à droite, cela ferme le logiciel Locagest entier, au lieu de fermer uniquement la fenêtre.
Cordialement,
Olivier